"元気"だからこそ備えたい親孝行になる老後施設の選び方
老後の住み替えに良いタイミングとは
住み替えにベストタイミングはいつ？
土地の売買価格が高いとき
土地の売買価格が高いときが、家を売る狙い目です。建物は時間とともに劣化していきますが、土地の価格は周囲の環境によって絶えず変動しています。そのため、場合によっては時間が経つにつれて地価が上昇するケースもあるのです。住み替えを検討して家を売るのであれば、土地の売買価格に着目するのがおすすめ。マンションでも戸建てでも、物件の取引価格に土地の価格は深くかかわってくるので、取引価格が高値に推移しているタイミングで売ると良いでしょう。
なお、売却のタイミングを見計らうためには、不動産の取引情報に目を通して土地の評価額の相場を把握することが欠かせません。過去の情報と比べれば、現在の地価が上昇しているのか下降しているのか傾向を掴むことができるでしょう。また、自宅周辺に新たな設備や交通開発の情報があるかどうかも重要な要素です。開発がプラスになるかマイナスになるかをよく考えて、売却タイミングを計るのが鍵です。
現役から退いたとき
一般的に、住み替えを行うのは50代～60代の方に多く見られます。引越したり新生活を構築したりするには体力を要するため、高齢になると厳しいものです。かといってタイミングが早すぎると老後の資金繰りに不安が生じることも。そこで、住み替えを行うひとつの目安としたいのが「現役を退いたとき」です。
現役を退くと通勤距離を考慮する必要がなくなるので、暮らしたい場所や子供たちのいる地域への引っ越しがしやすくなります。住宅ローンを利用するのに年齢制限があるのを心配する方がいるかもしれませんが、定年を迎えてすぐであれば、ローンで住宅を購入するのは難しくありません。または退職金を購入資金として活用する方法もあるでしょう。
子供が自立して経済的に自立したタイミングは、住み替えを検討する良い機会です。家族の人数に変化が生じるため、部屋が余って使い道に困る場面も考えられます。持ち家の管理にかかる負担は、夫婦向けの住宅や単身者向けの住宅に住み替えることで軽減可能です。リノベーションや増改築をして住みやすい家にしても良いでしょう。
住居の老朽化
住居の状態について考えることが増えてきたタイミングも、住み替えをするのに適しています。例えば建物の老朽化が気になってきたとき。老後のことを考慮するとリフォームの必要性が頭をよぎるでしょう。ところが、老朽化が進んでいるとかなり多額な修繕費用がかかるので、高額のリフォームが必要になるのも珍しいことではありません。それなら条件の良い住宅に引っ越した方が経済的に優しい場合は大いにあり得ます。
また、バリアフリーの必要性を感じた時も住み替えに良いタイミング。将来的にバリアフリー導入を検討しているのであれば、リフォームするよりバリアフリーの物件に引っ越した方が速いケースがあります。特に戸建ての場合、部屋数が多いとリフォーム費用がかさみだけでなく、工事期間も長くなります。老後のことを早めに検討して、早期にバリアフリー化を済ませているご家庭は良いですが、早急にバリアフリー化の必要性に駆られている場合は引っ越す方が都合が良いかもしれません。住み替えにかかる費用や期間と、リフォームにかかる費用や期間をよく比較して検討することをおすすめします。
物件種別にみる売却タイミング
マンションの場合
マンションの売却は、築年数が浅いほど高く売れる可能性が高いです。月日が経つと建物の経年劣化が進むだけでなく、設備や機能も最新のものから遅れをとります。時代が進むにつれて便利な機能は次々と搭載されているため、築10年以内に売却すると比較的居住設備が新しいまま売り出すことがでるでしょう。
とはいえ、築年数が浅ければ必ず高く売れるわけではありません。マンションの法定耐用年数は47年といわれていますが、それはあくまでも税法上の目安。維持管理を徹底すれば、上記の目安以上に長持ちさせることが可能です。それを踏まえると、築30年以上の物件でも立地がよかったり管理状態が良かったりなど、条件に恵まれた物件は人気が出る傾向にあります。
また、マンションは土地建物全体のうち一部を所有する区分所有になるので、戸建てよりも取引の流動性が高いです。権利形態が整理されているので売買しやすいのも特徴のひとつ。なお、マンションは鉄筋コンクリート造りのものが多く、その点において木造造りが多い戸建てと異なります。木造建築よりもコンクリート建築の方が耐用年数が長く、多階層なのも売却しやすくなる条件となります。
戸建ての場合
戸建ての売却タイミングは、マンションと比べて早いとされています。コンクリート建築の耐用年数が47年なのに対し、木造稀有築の耐用年数は22年と短め。経年劣化の度合いも加味され評価額の下落率が決まります。戸建ては建物の評価額が下がるスピードが速いので、木造戸建ての売却を検討している場合は早めに売ることが大切です。
住み替えにおける3つの方法
売り先行
現在住んでいる家を売り払ってから次の住居を購入する「売り先行」。売り先行のメリットは、現在住んでいる家を売ったお金を新居の購入資金にできることです。売却金を元手にできるため、資金的負担が少なくて済みます。ただし、家を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は注意が必要で、オーバーローンは自分の貯蓄で賄ったり借入して別途調達したりしなくてはなりません。
また、仮住まいが必要となる場合があり、次に住む家が決定していない点はデメリットです。早期に次の家が見つかるとは限らないため、仮住まいを探さなくてはなりません。引越しが2度必要なのは手間であり、その分費用もかかります。
早く次の住まいに移りたい思いが強く、家を売り急いでしまうケースがあります。その場合、予め希望していた価格で家を売ることができず、その後のライフプランに支障をきたす可能性が出てくることも。資金計画に影響が出る危険性もあるので、売り急ぎには気を付けましょう。
買い先行
住む家を先に確保してから、現在住んでいる家を売却する「買い先行」。買い先行のメリットは時間をかけて新居を探せるところにあります。現在住んでいる家を急いで手放す必要がないため、気に入る家をじっくり選定することが可能です。もし気に入った家が見つからなければ、住み替えを検討し直すこともできます。逆に、住みたい家が見つかったらそのチャンスを逃さず掴めます。購入の決断さえすぐにできれば、他の人が購入する前に契約を結べる確率が高く、希望条件にマッチした物件を手に入れやすい住み替え方法です。
しかし、一方で現在住んでいる家の売却金を新居の購入資金にできないというデメリットもあります。そのため、買い先行にはまとまった資金が必要です。資金調達に余裕のある人に向いた住み替え方法だといえるでしょう。なお、現在住宅ローンを返済している途中で新居のローンも新たに組みたい場合は、一時的に2つのローンの返済義務が生じます。資金面の負担が大きいことに留意して検討するのが重要です。
同時決済
新居の購入と現在住んでいる家の売却を同時進行するのが「同時決済」です。同時決済のメリットは短期間で住み替えを終えられること。二つの作業を同時進行することで効率よく住み替えを行えます。引越しに必要な作業や役所への届け出など、一度で済ませることができるでしょう。また、経済的な負担が低いのは大きなメリットと言えます。現在住んでいる家の売却金を新居の購入資金に充てることが可能であり、新居に移るまでの期間も短くスムーズなので、仮住まいなどの余計な手間が生じません。たとえ新居が高額な物件で追加の資金が必要になったとしても、売却金額と購入金額が既に分かっているため、融資を申請しやすいのも嬉しい要素です。
同時決済のデメリットとしては、売却や購入、引っ越しのタイミングが重なりやすいことが挙げられます。同時進行で売却と購入を進めるため両方の日程調整を行うことが難しく、どうしても手続きのタイミングが一時期に集中してしまいがち。手続きは遅れるわけにいかないので、時間的な負担を感じるかもしれません。そのような事態を避けるためにも、不動産仲介会社に段取りの確認を取ったり、依頼する引っ越し業者を早めに決めたりしておくなど、余裕を持って作業を進められるよう、心がけるのが大切です。
